欢迎咨询网站标题服务热线。

快速导航×

中国房地产刚性需求是如何产生的

2019-07-02289
中国房地产业的刚性需求,源于中国民众为发展而储蓄的文化根基,在 经济腾飞时期以投资的方式充分彰显出来。由于现阶段缺乏家庭和企业投资的更多选择,投资有形有体的房地产便成了不二的选择。
不是吗?处于产业链低端,即使是发展最稳定的中小企业,由于产业环境日趋恶化,竞争激烈以及全球经济危机的影响,状态更佳 的年增长率也不过3%至5%,哪里比得上房地产几十年来年平均50%甚至 甚至更高的增长。在这样的大势下,只有傻瓜才不涉猎房地产,包括央企国企在内的中国炒房大军蜂拥而来,一浪高过一浪,形成了中国房地产 全民炒房的赫赫景观。
中国各线城市的大多数居民,几乎都是拥有一套或渴望拥有至少一套以上房子的家庭主户。即使是一个农民工,在农村拥有房子,进城后含辛茹苦,打工积蓄,仍希望拥有新的或更多的房子。这种不断累积的雪球效应使得"房坚强"更为壮观。
中国的绝大多数富人与其说靠创业成功,倒不如说靠得天独厚的原住房产充实的原始资金,或者靠创业积累的 桶金进入早期的房地产,然后靠租赁或购置更多的房地产,再进入其它行业扩大成功规模。改革开放三十年,经济直线上升, 整体实力日益增强,与此同时,土地资源日趋昂贵,房地产价格不断攀新高,拥有更多的房地产成为最抢手的投资渠道和标准富人的象征。
仅北京而言,在四环佳地内拥有一间150平方米的公寓,便已是货真价实的超级百万富翁,拥有两间类似公寓则是千万富翁,拥有20间则是名正言顺的亿万富翁。难怪胡润富豪榜声称,目前仅北京一地千万富翁高达三十万人以上。中国富人太幸运了,因为房地产至今从未经历过惊心动魄的大滑坡,更别说崩盘。
有比较才有鉴别。美国人似乎对拥有无法享用的第二套以上的房子并不感兴趣,当然一部分华人例外。从美国全国平均房地产价格20万美元左右(相当于150万至200万人民币)和人均收入4万美元的水平来看,其实美国人买第二套房并不难。
中美之间的文化差异在于,美国人讲究瞬时或超前消费,尽情享受,而中国人追求不断产出,长期拥有。
对众多美国人而言,多余的房子必然面临多余的风险、管理、负担和压力。而且,65岁以上的老人犯不上拥有房子,退休后即可搬入舒适的老年公寓,安度晚年。美国年青人鲜有毕业买房的例子,从租房到买房基本上靠自己,若有幸得到父母的一些支持,合理而美好。绝大多数的中国海外留学人员,也都是在毕业5年10年的工作和储蓄后才开始置房易居。
美国人购买 套以易居为目的的住房所获得的银行首付、利率和政府税收优惠,远远高于第二套以上的住房,从一定程度上遏制了以投机为主要目的的炒房人大量囤房哄抬房价的欲望,不妨为中国认真借鉴。例如,将购买一套和二套以上的房加以规范管理,严格调控首付、利率和税收优惠的比率。
中国的北京、上海、深圳等一线城市,买房的主力来自于拥有一栋房子以上并以投资为主要目标的大军。据中国房地产名人任志强在凤凰卫视"锵锵三人行"的对话节目中透露,深圳90%上的中产阶级拥有二栋以上的住房。
农民工进城了,中国的城市化加速了,对房屋的需求更高了,但是,房价的飙升并不等于普通公民和新进城居民购买力的提升。现实是,普通民众与生活在社会底层的农民工,与已经拥有众多房子的富人,具有同样的易居需求,共同为拥有一栋或更多的房子不遗余力,顽强拼搏。
伴随着中国经济的飞速发展,"单房和多房投资文化"铸成了中国房地产经久不衰的刚性需求。除非经济衰退,房地产崩盘,才能促使以房地产为 有效投资途径的人们回归现实,否则,房地产就没有理由瞬间转向。
房地产一旦崩盘,对富人和穷人是机会均等的灾难性打击,特别是依赖银行贷款付款的持房人,一个20%的修正就可使血汗钱付之一炬,一个50%的崩盘方可导致投资人生不如死。房地产一旦落败,危机真正来临时,持续时间将相当漫长。大凡声名赫赫的富翁一夜之间一贫如洗,跳楼自尽,均与借贷性房地产有关。请记住,无论是房地产开发,还是房地产买卖,现金一次付清是极为罕见的,而借贷交易,在经济危机降临时足以使任何人不堪回首,终日以泪洗面。
中国和美国,就经济整体实力特别是从最彰显国富民强和体现房地产购买力的经济指标人均收入水平而言,还存在着巨大差距。中国的人均2000美元,美国的人均40000美元,完全不在一个数量级上,说还相差50年的差距一点也不为过。但是,中国的房价几乎已经超过了美国和世界上许多 的水平,令人生疑和担忧。
举例来说,我居住的硅谷山景城,毗邻斯坦福大学,可能是世界上最适应高薪阶层居住的地方,房价居全美之首。6000平方尺的别墅式独房均价也只在100万美元左右(700万人民币上下),而北京三四环内的200平方米的高楼公寓,与无数人共居一楼,极不方便,均价竟高达800万至1000万人民币之间。
这种不合常理的全中国现象,清晰地标志中国的房地产泡沫在不断追捧和火上加油中急剧膨胀。随着经济循环规律迟早面临调整,与之对接的房地产难免一荣俱荣,一损俱损。